En les segones i posteriors transmissions d’immobles, les parts poden evitar que l’operació tributi per l’Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) renunciant a l’exempció de l’IVA.
El venedor haurà d’haver utilitzat l’immoble en una activitat en la qual repercuteixi IVA.
En les segones i posteriors transmissions d’immobles (en general, les que no realitza el promotor), les parts poden evitar que l’operació tributi per l’Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) renunciant a l’exempció de l’IVA.
Per a renunciar, inclogui una clàusula en l’escriptura de compravenda conforme el venedor exercita aquesta renúncia i el comprador comunica que és subjecte passiu i que té dret a deduir-se totalment o parcialment l’IVA suportat
En el cas de la compravenda d’un immoble, com ja sap, en les segones i posteriors transmissions d’immobles (en general, les que no realitza el promotor), les parts poden evitar que l’operació tributi per l’Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) renunciant a l’exempció de l’IVA.
Ara els recordarem els requisits i com exercitar aquesta renúncia.
Renúncia a l’exempció
Amb ITP. En el nostre sistema tributari només les primeres transmissions d’immobles estan subjectes a IVA; la resta tributen per ITP a una mena d’entre el 6 i l’11% sobre el valor real de l’immoble (segons la comunitat autònoma). Si vostè és empresari, aquest impost suposa un major cost, perquè el ITP, a diferència de l’IVA, no és deduïble.
Si vol evitar aquest major cost, sol·liciti al venedor que “renunciï a l’exempció”, de manera que l’adquisició tributi per IVA en lloc de per ITP. Per a això serà necessari el següent:
El venedor ha de ser subjecte passiu d’IVA. És a dir, haurà d’haver utilitzat l’immoble en una activitat en la qual repercuteixi IVA.
La seva empresa haurà de destinar l’immoble a una activitat en la qual tingui dret a deduir-se totalment o parcialment l’IVA que suport. Si es destina en exclusiva a una activitat exempta (en la qual no es repercuteix IVA), llavors no serà possible fer la renúncia i la venda tributarà necessàriament per ITP.
AJD. Amb la renúncia, la transmissió es realitzarà amb IVA, i vostè, com a adquirent, podrà deduir-se aquest impost (totalment o parcialment, segons l’activitat que desenvolupi). No obstant això, haurà de suportar un impost addicional que sí que li comportarà un cost: l’Impost sobre Actes Jurídics Documentats (AJD), que suposarà entre el 1,5% i el 2,5% del valor real de l’immoble (en qualsevol cas, un cost inferior al que hauria de pagar si tributés per ITP).
Com es realitza la renúncia?
Per a renunciar a l’exempció, el venedor haurà de notificar-li per escrit que exercita la renúncia i, al seu torn, vostè haurà de comunicar-li que és subjecte passiu d’IVA i que té dret a la deducció total o parcial de l’IVA suportat. Poden realitzar aquestes comunicacions en l’escriptura de compravenda.
Finalment, recordi que en aquests casos es produeix la inversió del subjecte passiu: el venedor no haurà de repercutir IVA en la seva factura (només indicar en ella un esment del tipus “operació amb inversió del subjecte passiu”), i serà vostè -com a adquirent- qui deurà acte repercutir-se i liquidar l’IVA que sigui aplicable sobre la venda de l’immoble, deduint-l’hi en la mateixa declaració.
Per tant, si té dret a deduir-se el 100% de l’IVA que suporta, està operativa no li suposarà una major tributació.
Per a ampliar aquesta informació consulti amb Assessoria fiscal.
